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点评 新峰:泉水板块价格优势丧失 或与钻石湾存

admin 人造钻石 2021年05月23日

  5月21日,泉水河南、中华路北宗地A区地块在大连市国有土地使用权交易中心成功出让,绿城、万科均有斩获。对此,大连新峰市场分析师张炜晨评价称,泉水板块重回大众视野,板块品牌实力增强,将迎来“改善”大潮。

  张炜晨表示,泉水板块为大连市传统居住板块,板块在2013年之前较为活跃,之后持续“断供”,近7年无居住用地成交,也无新住宅项目入市,市场热度逐渐下降。本次地块成交,大幅提升区域“曝光量”,为板块注入新的市场活力。而继金地之后,万科、绿城的入驻,也使得板块品牌实力进一步增强。

  “本次有两宗成交地块可售楼面地价已过万,且出现溢价封顶地块,预计未来项目入市价格很有可能超2.5万,此次出让的三宗地块,必将打造成品质改善型项目。”张炜晨谈到,“此前泉水整体房龄普遍偏大,且以刚需小户型为主,板块改善需求旺盛,地块将吸引地缘性改善客户置业。同时板块快轨3号线号线、大连湾海底隧道-光明路延伸线的规划,也加速了板块发展,拉近与核心城区距离,地块发展潜力较大。”

  在张炜晨看来,泉水板块价格优势已丧失,外部存在竞争关系。“泉水为甘井子区核心老城区,居住氛围浓厚,土地价值不断上涨。根据宗地指标预计开发产品将是洋房+高层的组合形式,将与相近板块项目在产品类型上形成同质化竞争,而本次成交地块可售楼面地价与钻石湾板块持平,按地价推算两板块项目间房价差距不会太大,或存在直接竞争。而目前钻石湾板块4个项目均为品牌房企项目,在区位、学区、配套规划等方面具有一定优势,但预计本地成交地块未来项目入市时,钻石湾目前在售项目或基本售罄,届时泉水板块竞争压力将相对降低。此外,钻石湾板块尚有潜在土地供应,未来两板块或多板块之间这种微妙的竞争关系仍将长期存在。”

  此外,张炜晨指出,本次推出的A2地块,涵盖 2.5万平酒店,A4 地块配建服务型公寓、地铁连接通道及客流集散空间、公交首末站等万余平不可销售面积,服务型公寓应全部采用装配式建筑技术,建筑单体装配率不低于50%,装配式住宅必须产业化全装修,规划条件复杂,运营难度大。


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